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美国“以房养老”值得借鉴之处是啥   

2013-09-23 07:05:58|  分类: 侃天下 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国将展开“住房反向抵押贷款”全面试点,但消息一出民间的反弹声音很大,有人提出卖房养老好,也有人认为以房租养老佳。民政部出来说明,,“以房养老”只是通过完善投融资政策促进养老服务的举措之一,而且是试点性举措,希望社会及媒体对国务院有关意见全面理解,勿以偏概全。

“住房反向抵押贷款”本身是一个金融产品,用在老年人身上就成了以房养老。如果说美国采取以房养老可供中国借鉴,有几个前提应当注意。第一,推行以房养老的目的不应是要用获得的资金去填政府养老金亏空的窟窿,如果是这样的目的,最终的结果或许演变成榨干老人的最后一滴血。第二,以房养老的结果应是增加老人的收入或是减少老人的居住成本,使老人的晚年生活过得更舒适。第三,政府要严格监控金融机构的运作,避免在以房养老上出现损害老年人利益的情形发生。第四,以房养老只是老人养老的一个辅助手段,老人所享受的养老福利不能因实施以房养老而受到影响。

2012年,美国退休老人平均从政府领取的养老金为1230美元,夫妇金额在2500美元左右,这是老人晚年生活的基本保障。但如果要想退休后生活质量水平不变或不大变,光靠政府的养老金是不够的。因此企业和个人共同出资的401K退休金计划就成了养老的重要组成部分。

美国实施“住房反向抵押贷款”的成效并不算好,因为将高额的住房抵押,实际上是不如将房子卖了获得现金更令人容易接受。另一方面,一些美国人在退休后将原有的大房子买掉,然后到一些物价较低的地区买个小一点房子居住,这样中间的差价就成了养老的资本。然后老人会用新买的价格较低的住房申请反向抵押贷款,以取得最大幅度的获益。对于老人的这种做法,政府是欢迎的,同时也要为老人排忧解难。因为在操作过程中,政府发现老人买新房时要交一次购屋手续费,这种费用还不低。而在获得反向抵押贷款时还要交手续费,这等于又扒了一层皮。所以2008年,美国国会制定的“住房和经济复苏法”中对老人购买新房时申请反向抵押贷款作出新规定:申请者只要有能力支付房价和贷款额之间的差价以及手续费,就可以获得住房反向抵押贷款。该法已从2009年开始实施。

这是什么意思呢?下面用具体的例子来说明一下。一名72岁的老人卖掉位于洛杉矶价值50万美元的房子,老人将25万美元赠送给儿子,25万美元用于养老。这位老人然后搬到附近一个房价较低的社区,购买了一幢价值20万美元的住宅。这时老人有两种选择,一是用自己的现金买房,二是申请反向贷款。按照新的法律,老人在买新房时可直接申请反向贷款。根据老人的年龄、住房价值,20万美元的住房可得到的反向贷款额为13万4000美元,老人只需交纳6万6000美元的头款和手续费就可以拥有这座住宅并可一直住到过世。

老人们如果希望通过住房来增加收入,上面提到的购新房使用住房反向贷款的例子是一个思路。实际上老人居住在价值20万美元的住宅,房地产税会比50万美元的住宅低、保险费用也会低,这等于降低了生活成本。过去的房子因要抚养孩子可能是四个卧室,如今老两口有两个或三个卧室的住宅也不算降低住房水平。而且6万多的头款如果按10年分摊,每年也就5000美元,比租房子还划算。

如果是有一定管理或经商的头脑,老人还可以让自己更划算一些。比如将卖老房子的钱拿出一部分,再买一幢价值15万美元的住房,然后出租,每年的收益也会有5000美元,10年就是5万美元。住房会增值,住房10年间按50%的增值率,到时卖掉房子可获得现金23万5000美元,这又是一笔收入。82岁的人了,可以将这笔钱用于雇用保姆照顾自己,既不麻烦儿女也不差钱。这里透露出的以房养老信息,不仅仅是政府对老年人晚年生活的关注和政策优惠,实际上等于是让老人有了一只会下金蛋的鸡,而住宅的合理变现就成了这只鸡。当然老人如果不喜欢这么麻烦,手头存有不买房子的15万美元用来应急也是一种选择。

在这种以房养老的方式中,老人获益应是最大的考量,所以如果老人成为赢家,这说明政策得当。那么其他方的利益呢,金融机构首先可以拿到老人支付的住房头款,再卖房可以获得增值的利润。而政府可以得到房地产税,更关键的是老人手头钱变多了,一定会增加消费,过去住房的死钱变活了,经济增长了,老人晚年安康,这才是社会之福。当然中国在住房反向贷款上目前只是试水,而且是以老人们拥有的老房做实验。至于用反向贷款助老人买新房这种方式,大概还不会出笼。但这种方式会抵消很多老人的顾虑,在美国利用这种方式以房养老的人数一年内就增加了一倍,因为老人们得到了很实在的利益。在中国推行用老人们拥有的老房进行住房反向贷款,恐怕有兴趣的人不多,但如果让老人自行决定如何处理老房,而在老人购买新房时实行住房反向贷款,可能会得到一些人的认可。这种美国式住房反向贷款或许是中国在试点住房反向贷款过程中最值得的借鉴之处。

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